CANON LOCATIVO Y OBLIGACION ALIMENTARIA. EL INESTABLE EQUILIBRIO
SUMARIO:
1. Introducción. 2. Perspectiva constitucional de la protección a la vivienda.
3. Los hechos que motivan la decisión. 4.
Argumentos de la sentencia 5. Porcentaje del canon locativo.
6. Palabras de cierre.
Comentario
a fallo CAMARA CIVIL - SALA E. 28474/2018.
T. T, S. H. c/ H., A. V. s/ FIJACION DE RENTA COMPENSACION POR USO DE VIVIENDA
Publicación: Revista
de Derecho de Familia y Sucesiones - Número 17 - Mayo
2022. Fecha:09-05-2022. Cita:IJ-MMLMII-302. Por
Fernando Millán
1. Introducción
Resulta una
obviedad resaltar las bondades y la extraordinaria importancia que un hogar
otorga a un grupo familiar, de ahí que el legislador haya optado por brindar un
sistema de protección para la vivienda.
La tutela de la vivienda satisface
un interés básico de la persona y de la familia y, por ende justifica dotarla
de un estatuto jurídico propio. Se halla estrechamente vinculada con la
dignidad de la persona y configura el ámbito en el que el individuo encuentra
amparo en su integridad física y que es el centro de la esfera de su intimidad.
A través de la protección de la
vivienda del grupo familiar, se está resguardando el lugar físico en donde la
familia puede desarrollarse, la
vivienda constituye un espacio central en la vida de
las personas y los grupos sociales.
La arquitectura
es una de las necesidades más urgentes del hombre, ya que la casa ha sido
siempre la indispensable y primera herramienta que se ha forjado. Una casa es
una máquina de habitar: baños, sol, agua caliente, agua fría, temperatura a
voluntad, conservación de los alimentos, higiene, belleza mediante la
proporción.
La vivienda
tiene para el individuo un gran valor, no sólo patrimonial, sino esencialmente
extrapatrimonial: en el plano material, le da amparo a su integridad física,
pues lo protege de los peligros de la naturaleza y de las amenazas de los
malvivientes; jurídicamente, es el espacio que garantiza la efectividad de los
derechos de la personalidad; en el plano moral, es el centro de la esfera de su
intimidad, “el santuario de su vida privada', etc."
A través de este breve comentario al
fallo seleccionado, partiremos de analizar la cuestión general de la vivienda
familiar, resaltando la perspectiva de derechos humanos que debe otorgarse a la
protección al hogar, y finalmente poder determinar con precisión cual es el
sujeto de protección que se encuentra amparado por la norma que protege la
vivienda familiar.
Luego de ello concluiremos con el análisis
detenido del caso en particular, a través del fallo elegido, y los argumentos
que sustentan la decisión digna de resaltar.
2. Perspectiva constitucional de la
protección a la vivienda
La vivienda está estrechamente
unida al desarrollo social, económico y político de la humanidad, es un derecho
fundamental que integra la nómina de los llamados "derechos económicos,
sociales y culturales”.
Tanto el derecho de acceso a la
vivienda, como así también el derecho sobre la vivienda familiar, dos aspectos
de un mismo tema, encuentran su protección legal en el artículo 14 bis de
nuestra Constitución Nacional.
Recordemos que esta norma
se incorpora a través de lo que se conoció como constitucionalismo social, ya
que aportó una nueva categoría de derechos conocidos como “de segunda
generación”, que son los derechos sociales; mientras que aquellos que
integraban el constitucionalismo clásico o “derechos de la primera generación” –en
una etapa previa- eran los denominados “derechos individuales”.
De esta manera se
consagra normativamente en diversos tratados y convenciones internacionales que
establecen protección a la vivienda, de ahí que está expresamente contemplado
en la: Declaración Universal de los Derechos del Hombre (art. 25), Declaración
Americana de los Derechos y Deberes del Hombre. (art. XI), Pacto Internacional
Derechos Económicos Sociales y Culturales. (art. 11), Convención Internacional
sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial (art. 5),
Convención Interamericana sobre la Eliminación de Todas las Formas de
Discriminación contra la Mujer (art. 14), Convención sobre los Derechos del
Niño (art. 27), entre otros.
Con la incorporación de los tratados
internacionales de derechos humanos, luego de la reforma constitucional de 1994
(art. 75, inc. 22), el derecho a la vivienda ha sido uno de los derechos
económicos, sociales y culturales con mayor desarrollo en términos de
contenido, como así también en cuanto a su tratamiento en tribunales locales y
de otros foros legales.
Asimismo,
el derecho a la vivienda digna se encuentra entre los llamados “derechos de
segunda generación”. Estos son los propios del constitucionalismo social, y
surgen a partir del siglo xx con el objetivo de resolver la llamada “cuestión
social”. Son los derechos reconocidos a los trabajadores, a los gremios, a las
familias, quedando plasmados en nuestra Constitución nacional, en el art. 14
bis, luego de la reforma constitucional de 1957.
El principio de
progresividad de los derechos económicos, sociales y culturales, impone como
obligación a los Gobiernos firmantes de los instrumentos internacionales, que
deberá contemplarse una gradualidad en el cumplimiento del derecho, esto no los
exonera de la obligación inmediata de actuar.
La obligación de no
regresividad constituye una limitación constitucional a la reglamentación de
los derechos sociales que veda en consecuencia a las autoridades públicas la
posibilidad de adoptar medidas que reduzcan el nivel de los derechos sociales
que goza la población, más aún si se encuentra en situaciones de extrema
precariedad y exclusión social.
El principio de
la progresividad es inherente a todos los instrumentos de derechos humanos a medida
que se elaboran y amplían. Los tratados sobre derechos humanos con
frecuencia incluyen disposiciones que implícita o explícitamente prevén la
expansión de los derechos en ellos contenidos.
Y desde esta
perspectiva deberá abordarse la regulación de la protección a la vivienda
familiar, esto impone una ampliación paulatina y gradual de derecho tendiente a
proteger la vivienda, íntimamente relacionado a la no regresividad de los
derechos humanos, como dos caras de la misma moneda.
3. Los hechos que
motivan la decisión
Los
hechos del caso resultan por demás sencillos y me tomaría la licencia de
afirmar que, supuestos como los que a continuación describiremos ocurren en la
mayoría de los casos donde se produce la ruptura matrimonial luego de varios
años de convivencia y de la cual hay hijos fruto de esa relación.
Ya
que en la mayoría de las separaciones, uno de los progenitores –generalmente la
madre- queda al cuidado de los hijos en común en lo que fuera sede del hogar
conyugal, pudiendo ser un bien propio de alguno de los cónyuges, ganancial, o
un inmueble locado, consecuentemente el otro progenitor debe procurarse otra
vivienda.
Podemos
extraer de los “Vistos” de la sentencia bajo comentario, la plataforma fáctica
mediante la cual el Juzgador delimita el tema a decidir y es allí donde se nos
informa que producida la separación y luego del divorcio, la cónyuge se quedó
al cuidado de las tres hijas que tenían en común, de 18, 15 y 8 años al momento
del dictado de la sentencia.
En
tanto que el otro progenitor se retiró de lo que fue el “hogar conyugal” y
volvió a vivir en la habitación de servicio de la casa de sus padres.
También
surge como dato que, en oportunidad de abordar todo lo atinente a la separación
y sus efectos, las partes logran un acuerdo mediante el cual, se pactó que el
cuidado personal de las niñas sería compartido con residencia en el inmueble en
cuestión -objeto de disputa-; se estableció asimismo, la obligación alimentaria
a cargo del padre respecto de sus hijas hasta la edad de 21 años.
Sobre
esta base, el juez de primera instancia, desestima la pretensión realizada por
el hombre en torno a establecer una renta compensatoria por el uso exclusivo de
un bien de carácter ganancial.
Expresamente
sostuvo el sentenciante de grado que no es procedente la fijación de un canon
locativo por el uso del inmueble ganancial durante el período de indivisión
comunitaria si uno de los cónyuges convive con hijos menores comunes.
Por
así resolver, interpone recurso de apelación la parte actora, al entender que el Juez no
valoró que la demandada es titular de otro inmueble, heredado de su padre, que
alquila a un tercero. Al mismo tiempo, hace hincapié en que el cuidado de las
hijas es compartido y que no se convino la atribución de la vivienda a la demandada.
Refiere que no hay razón para que la
emplazada haga uso exclusivo del bien sin compensarlo, que su petición se
deriva del régimen patrimonial del matrimonio y que sus hijas no son parte en
el conflicto. A partir de eso, entiende que la decisión del caso no está
afectada por la obligación alimentaria.
Sobre
esta base fáctica analicemos los argumentos que utilizan los Jueces de Alzada
para revocar la sentencia y consecuentemente, hacer lugar a la fijación de una
renta compensatoria por el uso exclusivo que realiza un cónyuge sobre un bien
ganancial.
4. Argumentos de la sentencia
Básicamente a los argumentos
resaltados en la sentencia de Cámara a los fines de revocar el fallo de primera
instancia podríamos concentrarlos de la siguiente manera:
·
La calificación de ganancial del inmueble que ocupa
exclusivamente un cónyuge junto a sus hijas, no excluye la posibilidad de
solicitar una compensación por el uso y del cual se ve privado el otro cónyuge.
·
No hacer lugar al pedido de compensación produciría un
abuso del derecho.
·
El actor no adeuda suma alguna en concepto de alimentos
a sus hijas.
·
La demandada contaba con otro inmueble de su propiedad
en tanto que el actor solo contaba con el inmueble que fue sede del hogar
conyugal.
El principal argumento resulta ser
el más complejo a los fines de desentrañar la cuestión, ya que pone en tensión
dos derechos de trascendencia; por un lado la obligación alimentaria del
progenitor no conviviente respecto de sus hijas, y por otro el derecho sobre la
vivienda de carácter ganancial y de ocupación exclusiva por parte de la madre y
sus hijas.
Y aun cuando podríamos establecer en
abstracto, que la obligación alimentaria se impone sobre los derechos
patrimoniales –vivienda- del alimentante, y esto fue lo que llevó al convencimiento
del Juez de primera instancia a rechazar la demanda, en el supuesto bajo
análisis, observamos ciertas directrices tendientes a encontrar armonía frente
al contraste de ambos derechos.
En
este sentido se podría pensar que, hacer lugar a la demanda mediante la cual se
requiere la fijación de canon locativo claramente perjudica los derechos
de los menores, quienes por un lado reciben una cuota alimentaria por parte de
su padre, y por el otro se ven compelidos a abonar una suma determinada por
canon locativo por el inmueble en que viven y que fue sede del hogar
familiar, y que respecto de ellos aún sigue siéndolo; así, debe tenerse siempre
en mira el interés superior del niño de clara jerarquía constitucional.
Así
lo ha entendido la jurisprudencia en algunas ocasiones: no puede resolverse la
petición del canon locativo reclamado por el actor, ignorando las
constancias del juicio de alimentos, atento la estrecha vinculación que existe
entre ambos procesos. No puede decirse que una cosa es el condominio y otra
cosa es la protección de los niños (CNCiv., Sala K, Expte. N° 111.237/01).
Debemos resaltar que en el caso particular el progenitor no adeudaba suma en
concepto de alimentos.
Sabido es que la obligación
alimentaria está integrada por varios rubros, así lo informa el art. 659 CCyCN,
su contenido está compuesto por la satisfacción de las necesidades de los hijos
de manutención, educación, esparcimiento, vestimenta, habitación, asistencia,
gastos por enfermedad y los gastos necesarios para adquirir una profesión u
oficio.
Y dentro de los distintos rubros que
componen dicha obligación, el de mayor importancia patrimonial podríamos
afirmar que es el proveer vivienda –habitación- a los hijos.
Las necesidades habitacionales de
los hijos es otro rubro que debe ser satisfecho por los progenitores. Éstos
deben asegurar –de acuerdo con las posibilidades económicas- una vivienda digna
y acorde a las necesidades del hijo para su habitación. Esta necesidad debe
necesariamente preverse dentro de la cuota alimentaria, pudiendo ser satisfecha
en especie por el alimentante, si por ejemplo le proporciona al menor una
vivienda de su propiedad o un inmueble ganancial, o puede ser satisfecha en
dinero.
En este sentido, se ha señalado que
si la vivienda no es proporcionada en forma directa por el alimentante a su
hijo menor, la cuota alimentaria deberá contemplar el pago del alquiler de una
vivienda de características similares a las que habita la familia cuando se
encontraba unida.
Así parece contradictorio exigir el
pago de una compensación por el uso exclusivo del inmueble que realiza el otro
cónyuge, cuando en rigor de verdad, ambos progenitores tiene la obligación de
proveer vivienda a sus hijos, de conformidad con el art. 658 CCyCN, y es el
progenitor no conviviente quien debe realizar un mayor esfuerzo desde lo
económico a los fines de garantizar la obligación alimentaria.
Sabido es que no hay derechos
absolutos, es por ello que en la tensión que se produce entre la obligación
alimentaria que tienen ambos progenitores en favor de sus hijos y el derecho
económico sobre la vivienda de carácter ganancial es necesario valorar
adecuadamente dicha circunstancias a los fines de inclinar el fiel de la
balanza.
La vivienda asiento del hogar familiar,
es uno de los bienes de importancia preeminente respecto de cuyo disfrute
existe una expectativa jurídica (tanto para la pareja como para los demás
integrantes de la familia). En relación al destino de este bien, deben poder
decidir los miembros de la pareja parental en igualdad de derechos,
independientemente de que detenten o no la propiedad del inmueble sobre el que
se asienta la vivienda común. En este sentido cuando la pareja entra en crisis,
el problema de la vivienda se agudiza, constituyéndose en uno de los puntos
trascendentes al momento de analizar las consecuencias de la crisis familiar
(determinar a cuál de los convivientes le corresponde la asignación del hogar
común) lo que importa resolver la inevitable tensión entre los bienes
(regulados por los principios de los derechos reales y personales) y las
exigencias familiares (por el derecho de familia). La problemática jurídica de
la vivienda familiar adquiere significativa importancia, en el caso de la
ruptura de la convivencia de pareja. De allí que la especialidad de la materia
desplace la aplicación de normas destinadas a regir las relaciones entre personas
que no conforman una expareja con un hijo menor en común (propias de los
derechos reales en general). En estos casos, no se trata del ejercicio de
derechos de uso entre condóminos, sino de los correspondientes a los
exconcubinos respecto a la vivienda familiar (con un hijo menor en común
conviviente con la madre en el inmueble de marras con posterioridad al cese de
la convivencia de la pareja). E., C. E. c/ N., S. s/ Incidente de Fijación de
Canon Locativo. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro -
Sala III. 03-04-2018, El Derecho - Digital, 2018, ED-DCCCXXXVII-488
Si valoramos la cuestión desde la
óptica de los derechos reales, es sencillo advertir que el bien es de carácter
ganancial, y ello no es discutido por las partes, es por ello que nos
encontramos en un estado de indivisión toda vez que recayó sentencia de
divorcio, y el art. 484 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que:
“cada copartícipe puede usar y disfrutar de los bienes indivisos conforme a su
destino, en la medida compatible con el derecho del otro….” y que “…El uso y
goce excluyente sobre toda la cosa en medida mayor o calidad distinta a la
convenida, sólo da derecho a indemnizar
al copartícipe a partir de la oposición fehaciente, y en beneficio del oponente…”.
En tanto el ordenamiento específico
al regular las cuestiones de familia establece en el art. 444 CCyCN: “Efectos de la atribución del uso
de la vivienda familiar. A petición de parte interesada, el juez puede
establecer: una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del cónyuge
a quien no se atribuye la vivienda; que el inmueble no sea enajenado sin el
acuerdo expreso de ambos; que el inmueble ganancial o propio en condominio de
los cónyuges no sea partido ni liquidado. La decisión produce efectos frente a
terceros a partir de su inscripción registral”.
Encontramos gran diferencia en los
textos de la ley, ya que al referirse sobre la atribución de la vivienda
establece como facultad de la parte la posibilidad de solicitar una “renta
compensatoria” es decir fijar una suma de dinero por todo lo que deja de
percibir, al turno que cuando regula el derecho real de condominio resalta el
derecho de “indemnizar” al otro condómino, estableciendo que la valoración y
extensión del reclamo es mayor para este último supuesto.
De la lectura literal del texto
legal poca duda cabe sobre la procedencia del derecho del no conviviente en pos
de reclamar una “compensación y/o indemnización” por el uso exclusivo del
inmueble de carácter ganancial.
Desde esta perspectiva es necesario
confrontar este derecho con la obligación alimentaria, y es allí donde se
desplaza la supremacía de las normas que regula el derecho real, ya que se
impone la armonización de dicho derecho con el interés familiar, que también
encuentra raigambre convencional y constitucional.
En este sentido lo ha entendido
parte de la jurisprudencia: Ello
aun cuando los beneficiarios de tal instituto sean los hijos de las partes, por
cuanto el interés familiar no se encuentra comprometido, pues en el caso, no se
está disponiendo la división de la propiedad, sino un canon locativo a
favor de aquél propietario que no ocupa el inmueble, y siendo que los intereses
alimentarios -en los que se incluye la vivienda- se encuentran debatidos en los
autos seguidos entre las partes sobre alimentos (expte. N° 61937/2016 que en
este acto se tiene a la viste).
Por
tal motivo, nada obsta a que en autos se pueda fijar un canon locativo a
favor del ex cónyuge de la accionada, pues el régimen antes descripto, no
excluye la procedencia del presente reclamo a favor de aquél que no puede hacer
uso de su bien, pues el mismo como se destacó, tiene por finalidad que el
inmueble afectado sea susceptible de embargo y ejecución por deudas.
Por
ello, si el inmueble es ganancial y está probado que uno de los cónyuges lo
ocupa exclusivamente desde la separación, el otro copartícipe en la indivisión
postcomunitaria tiene derecho a obtener una renta o canon que corresponda a su
porción en la cotitularidad y que constituya una retribución por igual uso del
que se ve privado. Partes: S. P. F. s/ fijación y/o cobro de valor locativo. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala: G. Fecha: 6 de diciembre de 2017.
Colección: Fallos. Cita: MJ-JU-M-108769-AR|MJJ108769|MJJ108769
El caso bajo análisis resulta
similar a la jurisprudencia recientemente referenciada, ya que el sistema
creado para el caso concreto en pos de garantizar debidamente el interés
familiar y armonizar el derecho alimentario con el derecho sobre la vivienda, lleva
a concluir que debe revocarse la sentencia de primera instancia y
consecuentemente fijar una compensación económica mensual por el uso exclusivo
que realizaba la madre con sus hijas.
Resaltando dentro de los argumentos
que el actor no adeudaba suma alguna en concepto de alimentos respecto de sus
hijas, como así también un dato no menor, como es que la madre contaba con
otros inmuebles que los utilizaba para generar una renta mensual, en tanto que
el padre, sin posibilidad de alquilar un inmueble vuelve a vivir con sus
propios padres, de mantenerse esta situación claramente se produciría una abuso
de derecho en los términos del art. 10 CCyCN cuando establece que: El juez debe
ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación
jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de
hecho anterior o fijar una indemnización”.
5. Porcentaje del
canon locativo
Una cuestión no menor, y poco
tratada por la doctrina autoral y jurisprudencial está en determinar el
porcentaje que corresponde fijar como compensación económica por el uso
exclusivo del inmueble del otro cónyuge, las normas reseñadas –arts. 444 y 484
CCyCN-, si bien establecen la procedencia de la compensación, nada dicen
respecto al monto y/o porcentaje.
Ya que en principio podría
presumirse que, de hacerse lugar a la fijación de un canon locativo cuando el
inmueble es de carácter ganancial, o estamos en presencia de un condominio
entre cónyuges, correspondería 50 % a cada uno de ellos.
Ante el supuesto de un condominio la
cuestión se simplifica ya que resulta indudable que el derecho corresponde en
igual proporción que cada coparticipe cuenta en ese condominio, así si es un
condominio de partes iguales le correspondería el 50% a cada uno, aunque
veremos que no es necesariamente así.
Distinto sería el supuesto del bien
de carácter ganancial en donde la titularidad podría ser del otro cónyuge y la
calificación del bien, solo genera un derecho en expectativa que se actualizará
al momento de la partición y luego de haber cancelado todo el pasivo, suele ser
un error frecuente confundir la titularidad con la calificación del bien, así
lo advierte la Doctrina.
Debe señalarse que, en rigor, lo que
se divide a la disolución es el activo común, que está integrado por la suma de
los activos gananciales líquidos de cada cónyuge, es decir, el sobrante del
activo común sobre el pasivo común de cada masa. Esto es lo que constituye
técnicamente la ganancia a partir.
En el caso particular, no hay dudas
que el inmueble es calificado como ganancial por ambas partes, aunque no se
especifica si es de titularidad de uno u otro de los cónyuges o bien un
condominio de partes iguales.
En algunos precedentes que niegan la
posibilidad de la fijación de un canon locativo, entendieron que: En tales condiciones, hacer
lugar a la pretensión del actor, claramente perjudica los derechos de los
menores, quienes por un lado reciben una cuota alimentaria por parte de su
padre ($ 9.000 mensuales, más el colegio y la obra social) y por el otro se ven
compelidos a abonar una suma determinada (U$S 2.750 mensuales) por
canon locativo por el inmueble en que viven y que fue sede del hogar
familiar y que respecto de ellos aún sigue siéndolo. Debe tenerse siempre en
mira el interés superior del niño contemplado en la ley 23.849 y de jerarquía
constitucional (art. 75 inc.22° de la Constitución Nacional). B. D. F. L. C/ M.
M. M. S/ FIJACIÓN DE CANON LOCATIVO Tribunal: Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro. Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: I. Partes: B. D. F. L. c/ M. M. M. s/
fijación de canon locativo. Fecha: 1
de noviembre de 2013. Cita: MJ-JU-M-83510-AR|MJJ83510|MJJ83510
En aquellas circunstancias si bien
los hechos resultaban similares a los traídos a comentar, la desproporción de
los montos en cuanto a la cuota alimentaria y el valor de locación del inmueble
generaba un abuso de derecho inverso.
Así,
si se tratara de la utilización exclusiva de un inmueble, a fin de que la indemnización
que se establezca constituya una justa compensación, deberá estarse a su valor
locativo, entendiendo que cuando uno de los excónyuges hace uso exclusivo de un
bien ganancial deberá abonar el 50 % del valor locativo desde la oposición por
parte del otro.[10]
Sabido es que aun cuando el cónyuge
reclamante sea el titular del cincuenta por ciento del inmueble, o le
corresponda en carácter de cónyuge un derecho por igual porcentaje tras la
liquidación del régimen patrimonial del matrimonio, el importe a fijarse como
compensación y/o valor locativo puede variar.
Y ello porque, el cónyuge que
continua habitando el inmueble en cuestión no es un locatario que sale al
mercado a buscar un inmueble dispuesto a pagar el valor real de las locaciones
de similares características, sino que por el contrario, es su hogar y continua
viviendo allí junto a sus hijas.
Como así también, el cónyuge que
solicita la compensación no puede usufructuar con el valor real del mercado
inmobiliario el 50% restante, es por ello que varios fallos advierten de esta
particularidad fijando montos compensatorios inferiores al 50%, y ello fue lo
que ocurrió en el fallo bajo análisis.
Asimismo, no debemos olvidar que a
los fines de armonizar estos dos institutos como son la obligación alimentaria
y el derecho real del condómino debemos tener como norte el interés familiar.
Ello llevó al convencimiento de los
Magistrados firmantes que “En función de lo expuesto, dado que las partes
concuerdan en relación con el carácter ganancial del inmueble sito en E. de
esta Ciudad, que en el mismo habitan las tres hijas comunes junto con su madre
y que la prestación alimentaria pesa sobre los dos progenitores (art. 658,
CCyC), resulta equitativo establecer la compensación prevista por el artículo
444 del Código Civil y Comercial en una
cuarta parte del valor locativo estimado por la perito arquitecta en el informe
de fs. 110/111, esto es, en $ mensuales
-según valores a la fecha de la mediación-. Se advierte que fijar la
compensación en un equivalente al 50% del valor del alquiler –como pide el
actor- implicaría que todo el peso del deber de proveer vivienda a las hijas
recaiga sobre la demandada cuando, en rigor, se encuentra a cargo de las dos
partes (arg. arts. 658 y 659, CCyC).
De esta manera hace lugar a la
procedencia del valor locativo solicitado, no por el 50% sino por la cuarta
parte del valor locativo estimado por la perito arquitecta, lo que
representaría el 25% del valor de locación del mercado inmobiliario al tiempo
de realizarse la pericia.
6.
Palabras de cierre
La doctrina es unánime en el sentido de
que desde el momento que un condómino excluido hace saber su oposición al uso y
goce del bien por otro condómino y requiere una contraprestación cierta y
concreta, el ocupante debe pagar el alquiler o desocupar la vivienda común.
Aunque resulta necesario señalar que
la cuestión traía a debate contiene ribetes que la tornan más compleja, ya que
la vivienda objeto de disputa es el hogar conyugal donde continúa viviendo la
madre con sus hijas, se entrelazan así el derecho personal respecto al inmueble
–condominio- y el derecho familiar del cual deriva la obligación alimentaria,
tornando compleja la ponderación de supremacía de ambos derechos.
Al momento de la ruptura, la posibilidad
de atribución del hogar familiar a uno u otro miembro de la pareja, junto a
otras personas que formen parte del grupo familiar, constituye una materia
disponible para las partes, por lo que resulta no solo posible, sino, altamente
ventajoso que puedan ser los propios protagonistas quienes aporten soluciones
para poner fin al problema habitacional, que habitualmente constituye un punto
medular del conflicto de la familia.
No logrando la autocomposición del
conflicto se trae a resolver un tema complejo como la procedencia de la renta
compensatoria por el uso exclusivo de la vivienda familiar y el impacto que
ello produce en la obligación alimentaria.
Finalmente la Sala E, de la Cámara
Nacional en lo Civil, resuelve la cuestión teniendo en cuenta: “En la
resolución recurrida, el Sr. Juez de grado hizo hincapié en que en el inmueble
de marras habitan las tres hijas de las partes y, en función de eso, desestimó
la pretensión del actor. Este argumento, en rigor, no es suficiente para desplazar
la acción interpuesta que se dirige exclusivamente contra la ex cónyuge que, es
preciso destacarlo, no es acreedora de alimentos por derecho propio. Tal
circunstancia no resulta suficiente para rechazar la petición del actor de estimar
una renta o canon locativo por el uso de la vivienda por la accionada, más allá
de que allí habiten sus hijas, que ambos progenitores deban colaborar en la
manutención de ellos y que la vivienda es un derecho que éstos deben asegurarle
a su descendencia. Aun cuando en las crisis familiares la ley asigna la
vivienda en vista a las personas más vulnerables, como es en este caso a las
hijas en común, ello no implica que el ex cónyuge que no permanece en la
vivienda no tenga derecho a cobrar una renta por el uso de la parte que le
pudiere corresponder que el otro ex cónyuge ejerce.
Sin embargo y en pos de armonizar
las normas derivadas del derecho real –condominio- y la obligación alimentaria,
teniendo en cuenta el interés familiar en juego, hace lugar al reclamo aunque
no lo hace por el 50% del valor locativo que le correspondería al padre, sino
por el 25 %, entendiendo que de hacer lugar por el monto solicitado desplazaría
la obligación alimentaria íntegramente sobre la madre, cuando la obligación es
de ambos progenitores, de conformidad con el art. 658 CCyCN.
Evidenciando la estrecha relación
que subsiste entre la obligación alimentaria, la atribución de la vivienda, y
el derecho del comunero, la Sala E, resuelve de manera justa compensar al
cónyuge por la ocupación exclusiva que realizaba la madre con sus hijas sobre
el inmueble sede del hogar conyugal, sin desatender la obligación alimentaria,
ello hace un fallo digno de distinción.
Kemelmajer de
Carlucci, Aída, "Protección jurídica de la vivienda familiar", Ed.
Hammurabi, Buenos Aires, 1995, p. 29.
Kemelmajer de
Carlucci, Aída - Molina de Juan, Mariel F. El derecho al goce común de los
bienes gananciales y la legitimación para reclamar los daños causados a estos
bienes, LLGran Cuyo2014 (noviembre), 1067,
AR/DOC/3812/2014
Veloso, Sandra.
F., “Atribución del uso de la vivienda familiar”, Cita online AR/DOC/443/2017
CANON LOCATIVO Y OBLIGACION ALIMENTARIA. EL INESTABLE EQUILIBRIO
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